专家解读 | 邓郁松：10月商品房销售同比“转正” 房地产市场初现止跌回稳迹象

住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。

9月26日中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳。随着市场3年多的调整和一系列政策的落实，市场已初现止跌回稳迹象。

从市场调整幅度来看，房地产市场已具备企稳的基础条件。本轮始于2021年下半年的房地产市场下行，是我国房地产市场历史上持续时间最长、房价调整幅度最大的一次。但房地产市场经历持续3年多的大幅调整后，市场触底的信号也愈发明显。从房价收入比看，今年上半年全国的房价收入比处于1998年以来历年同期的最低值。从国际比较和我国2008年、2014及2015年间两次房地产市场调整情况看，在房地产市场调整到房价收入比处于历史低位时，市场都会出现触底企稳。

从房贷利率水平来看，降至历史最低提升居民购房支付能力。居民购房大都需要借助银行信贷的支持，首付和利率等条件的变化会显著影响居民购房支付能力。2021年四季度，个人住房贷款加权平均利率为5.63%，处于阶段性高点。10月31日，中国人民银行发布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，创有统计以来最低。今年5月份以来，许多城市贷款利率已下调到3.5%以下，部分城市甚至“破3”。同2021年四季度贷款利率处于高位时相比，目前购房人在首付金额和月供金额不变的情况下，支付能力会提升20%左右。

从市场销售情况来看，市场预期已开始改善。销量变化反映了市场的活跃度与消费者的购买意愿。当销量上升时，通常意味着市场需求旺盛，投资者和购房者对未来充满信心。随着一系列政策的落实，居民购房预期开始改善，市场销售情况有较明显好转。根据住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自2023年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长。新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。

作者系国务院发展研究中心市场经济研究所所长

编辑：王晓晖

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